细说天津的孵化器市场，实际上发展也不过二十余年，却是我国科技企业孵化器事业的先行地区之一，特别是在“大众创业、万众创新”的背景下，以众创空间为代表的天津科技企业孵化器进一步发展壮大，并向专业化、高端化、国际化发展。

见证了市场半生沉浮，易创孵化器作为当初行业从初步发展向高速、创新发展阶段过度的新起之秀，如今已在天津孵化器市场上打下了自己的江山，成为经验独到的老将。

作为以服务为主导，以梯度孵化为特色，以科技创新为核心的全企业服务链孵化器公司，易创孵化器经过12年行业深耕，孵化场地已达到23000方，服务企业多达10000家，目前已开发了华都大厦、海津大厦、天津中心、泰达大厦、创展大厦、宝钢北方大厦、易创·乾 创业中心7个位于CBD商务中心的写字楼项目。

2010年后，天津孵化器市场进入高速创新发展阶段，也与易创孵化器的成长之路不谋而合。如今，市场早已形成星火燎原之势，其竞争激烈程度自然可见一斑。

易创孵化器何以能在市场博弈中突出重围？他们究竟有何独到之处？匠人科技邀请到易创未来集团总经理助理马岩吉，为我们深度解读他们做大做强的秘诀。

时代变了，行业也变了，从商办地产增量时代一路走来的马岩吉对此深有体会。行业上行期，招商部每天签单都忙不过来，心思也自然很少放在对产品的打磨以及对一两条客户电话的回访。

但近几年，市场步入存量时代，尤其是疫情后期，客户量陡然下降，招商部的危机感也随之而来。这个时候，一些大业主、品牌方还能背靠资本。而二房东则只能拼了命做好产品，这也是为何说起商办二房东，我们总能将他们与“好产品”挂钩。生活、工作在天津的人感受或许更为直接，这个城市的办公产品更加倾向于毛坯或简装，拎包入驻的产品少之又少。

运用传统的工作方式，运营人员会在设定的标准化模板的基础上开展记录工作，虽然前期积累了大量的客户信息，但是到了后期的检索与汇总阶段，弊端就开始暴露：招商运营需要投入大量的人工，对每一个来电、每一个到访、每一条信息进行人工记录与检索，“一方面是效率低，另一方面是不够科学。”

对于如何在这条路上创出更广阔的天地，马岩吉作为一位行业资深从业者、公司的领头人，对项目的市场定位、产品的包装与设计等，他有着独特的思考。

在马岩吉看来，做孵化器的核心，就是产品竞争力。而竞争力的提升，则依赖于对于客户需求的分析和洞察，硬件、软件双管齐下。

1、硬件：产品精细化打造

易创在主流之下突破传统，锐意创新，推出拎包入驻的办公空间，为租客提供完备的办公家具与配套设施。

以泰达大厦为例，易创着重以“6-3-1”配比来设计户型，主打80方左右10-20个工位的产品，为创业型的小微企业提供符合他们发展需求的小户型房源。

同时，配套也紧跟客户需求。走进孵化器的公共区域，手机能直接连上全域覆盖的wifi；环顾大厅，能在会客厅看到接待来访者的客户；办公期间，提前预约就能使用会议室，休息时间，冰箱、微波炉都能免费使用；若有重要的电话，还能去电话亭接听，巧妙地保护了客户的隐私。

“我们必须要系统、科学、细化，去了解客户的真需求而非伪需求”。为何要在这个项目打造小户型的拎包入驻产品？这并不是空穴来风的，而是做了大量的数据采集，并进行了深入的客户画像分析，如此才确定的产品定位。

面对争夺激烈的市场，低效带来的后果是难以想象的。在使用匠人LikeCRM客户画像系统的一年多时间里，易创孵化器在客户信息的录入、梳理与分析上，感受到了极大的便利度。

使用LikeCRM一年多时间，从一开始仅当作一个记录工具，到现在招商人员习惯于在客户带看时使用系统录入客户信息，对系统的使用深度与使用习惯已形成“肌肉记忆”。

通过对11项客户信息的录入，他们的客户数据维度统一且完善，能轻松在后台看到新增客户的走势如何、行业分布、分布渠道等等，也能对成交客户的成交走势、热门的成交户型、成交价格等做一个全面分析，获取更多原本难以看到的“隐藏”信息。

虽然目前11项数据维度在马岩吉看来还有很大的扩展空间，例如，有一个录入项是电话号码，但现在越来越多人喜欢添加微信进行交流，如果增加一个微信号的录入或许更加符合当下需求。当然，由于南北差异、城市发展差异，不同的项目对于数据维度的需求也不同，若能根据项目需求适当增加必填项，对客户分析的全面性也会更高。

不过，正如他所说：“正是因为LikeCRM对客户需求的清晰描述，对于我们未来拿新项目、打造新产品，可以提供不少的数据支撑。”数据只会不断完善，而数据对于招商运营的支持，更加可期。

2、软件：服务水平与专业度提升

硬件上，把办公产品进行精细化打造，目标明确、画像清晰；软件上，不断提升服务水平与专业度，真正为客户解决需求。其实，这样的产品标准不仅适用于孵化器，甚至对于绝大部分的商办运营都能发挥作用。

在客户孵化与服务上，易创孵化器一直以“梯度孵化”作为特色，根据每个项目所处区域、房型结构，有针对性地定向招商，各个项目以及项目的各个楼层之间层层升级。

例如，二楼主打5-8人工位，三楼主打8-12人工位；这个项目以80方以下的精装联合办公为主，那个项目则设置100-200方、300方的较大毛坯户型，如此一来，无论是人数较少的创业团队还是初具规模的小微企业，抑或是规模较大的公司，都能在易创孵化器找到满足其发展的办公空间。

在梯度孵化的良好运作下，孵化器的年度考评中也涌现出不少自身发展快速、平台合作深入的企业。

九合网络是一家初创型网络科技公司，主营业务为营销推广与优化。入驻初期公司只有几个人，与孵化器只是物理空间上的租赁合作，而易创则在这家公司身上看到了巨大潜力，能为许多企业解决线上营销混合问题。

于是易创与九合网络进行了深入的孵化合作：孵化器拿出办公空间供九合免费使用，而易创则以合伙人的形式参与到九合的日常经营中。目前，两方的合作时间已快两年，九合的租赁面积从原来的几个办公位拓展到现在100方+办公空间，原本依靠的自主拓客方式也变成了现在结合易创平台优势的多渠道获客。

在易创，孵化并不止是提供给租客一间办公室，也不仅仅在政策上进行帮助，更多是通过合作的方式，帮助高成长性企业在发展的各个阶段提供相应的扶持。

“在内循环中满足企业空间上的需求，他们对其他辅助性业务的服务需求也会随之增多。”马岩吉解释道，工商注册、税务登记、政策申请、法务咨询等软性服务也作为后备力量，时刻准备为企业发展添砖加瓦。

专业度的提升则更多体现在产品的运营方面。无论是对房源的管理、合同的管理，首先呈现在租客面前的就是效率。想要将这些日常工作变得更高效，人工成本的投入是远远不够的。

在与匠人科技合作的几年间，易创孵化器将CREAMS作为资产经营的帮手，着力为资产运营解决多项目租控、合同管理、数据分析等工作的提效难题。

项目运营人员更多关注CREAMS中的合同到期情况、房源租控情况，这也是易创孵化器使用CREAMS的初衷。

利用数字化工具替代低效人工，每一个运营人员都能从系统上看到今天哪间房源在租、已出租房源什么时候到期。虽短期内需要进行大量合同与房源的录入，但从长远来看，工作量反而有减无增，特别是对后期的数据分析而言，能直接从后台导出分析图、数据图以及报表，省去了很多人工与手续。

对于管理层而言，马岩吉则更关心计租率、出租率走势、现金流等数据，并且通过对项目52项资产经营数据的分析，了解资产黑洞在哪，才能更有针对性地去调整下一阶段的策略。

现阶段，马岩吉一周要进行两次后台数据的交接与上报。出于严谨，他们也会将后台报表导出后与日常记录的台账进行对比，以更好地提高准确率。

从孵化器自身经营出发提升整体专业度，再加上软性服务的加码，主打产品与服务双板斧的孵化器项目，正是因为能在这些方面深入探索，才能在竞争激烈的商办市场做到有口皆碑。