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专访北京锐创国际中心:如何拿稳大厂橄榄枝,做到满租?
业态:写字楼
经营模式:大业主
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“把所有的基础工作做扎实,分析工作的能力更有效。”


客户概述

上世纪八九十年代,正是望京新区规划刚刚落地的时候,居民入住到第一批住宅小区“花家地”,他们或许从没想过,刚有一点现代化生活社区影子的望京,几十年后会火成这样。

 

过去谈到望京,人们对它的印象更多是韩国城、离机场近以及不按常理出牌的街道方向。而如今的望京,我们更愿意将它称为“科技新贵圈”。

 

不到二十年的时间,这里就晋升成为了北京的准CBD,从2012年开始,美团、阿里云、优酷、58等陆续在这里安家,标志性建筑望京SOHO以及先后拔地而起的高楼见证也参与着望京互联网产业的迁徙。

 

北京锐创国际中心就是这众多楼宇中的一员,自2009年开启招商运营后,为中关村电子城望京科技园区内的世界500强及国内知名企业配套服务的中小型企业提供5万方办公空间,目前的入驻率已达到100%

 

能够吸引到美团、双鹤药业这样的“大厂”,锐创国际中心不仅借助了区域的东风,更是赖于其在商办招商运营中的与时俱进。本期匠人深度专访,邀请到锐创国际中心运营总监沈彩霞、运营主管杨舒婷,与我们分享他们在资产经营中的独家经验。

业务挑战

从望京东地铁站步行10分钟便能到达锐创国际中心,这是许多人每日的必经之路。在沈彩霞看来,区域的综合优势,成为许多大企业在此扎根的重要原因,大厂进驻的同时,也带动了一系列上下游企业的涌入。锐创国际中心有将近一半的面积被美团拿下,其背后很大的原因便是来自区域优势的推波助澜。

 

“第一,交通方便,第二,住宅、办公、商业均衡,这个区域即使在整个北京写字楼市场也是处于上涨趋势的。”沈彩霞对望京的评价是极为中肯的,再加上区域内的租金水平相比CBD与金融街都较低,这里成为了北京这块热土上不可多得的性价比之选。

 

当然,在这样一个新兴产业扎堆进驻的热门区域,商办项目之间的竞争也是极为激烈的,写字楼需要同样极具性价比,才有可能在竞争中获胜。显然锐创国际中心就是赢家之一。

 

项目招商负责人向我们透露到,去年疫情最严重的时候,项目出租率也面临着低谷。而从辩证的角度来看,疫情筛去了一部分抗压能力较弱的公司,如今能留在项目的,几乎都是稳定且能长久合作的大客户。虽然从金融视角看,单一租户占比大存在一定风险,但这无疑也是他们保证出租率与资金收益的杀手锏。

 

但同时,我们也欣喜地看到,由于项目靠近阿里巴巴,产业链上的相关企业选择锐创国际中心作为办公地点,无形中增加了项目的产业类型,也为租客结构的优化提供了新的思路。

解决方案

在沈彩霞的话语中,望京的发展很大程度上成为了锐创国际中心成功的推动力量,但随着对项目的深入走访,我们发现,他们基于区域优势所打造的极具性价比的项目与产品,甚至比区域本身更具竞争力。

 

“面”体现在成熟的项目配套服务,停车场、树林绿道、喷泉、花园,篮球场撑起了锐创国际中心特有的颜值。

午休时段,企业员工从大厦配套的食堂用完餐,能在绿道上漫步消食,或与同事在小花园里逛一逛;完成一天的工作后,还能约上同事在篮球场上来一场比赛。正如沈彩霞所说,企业员工的办公与生活,都在项目以及望京区域里解决了。

 

这是锐创国际中心呈现给市场与客户的面儿,过硬的配套设施实力让他们在租客服务上拥有了巨大优势,同时,极具性价比的房源也让沈彩霞引以为傲。

 

锐创国际中心被沈彩霞成为“黄金项目”是有原因的,“房源结构、户型、采光都非常好,租金在望京区域内也不算太高,因此它具有很高的性价比。”由于项目的租客都是大型企业,对交付标准的要求与小微企业、创业公司有很大差异,他们对拎包交付、结构交付没有太多需求,而是更倾向毛坯房源。通过对客户需求的有效洞悉与把握,他们主打毛坯房源,若有客户退租后房源遗留状况不理想,他们也会进行拆除,恢复房源原始的毛坯状态,再交付给客户,给到他们足够的自主性。

 

无论是面上的配套,还是里中的产品,锐创国际中心在打造中,将客户作为权衡的一杆秤,踩在客户需求点上,提供针对性的服务与产品。

 

 

 

商办项目经营的深层次内核,是基于产品和服务的资产价值提升,毕竟,收益最大化永远是商办招商运营的最终目标。

 

锐创集团在北京持有多个项目,杨舒婷作为运营主管,对各个项目的租金收入方式甚为了解。“租金收在我们子公司,物业费收到集团下属的物业公司,一份合同对应两份收入账单,管理与统计都很不方便。”最初使用EXCEL来进行各个项目的数据统计、财务报表统计,人力成本的陡然上升被管理层看在眼里,同时,表格数量多,但其中的数据无法很好地沉淀,也成为了他们的一块心病。

 

在使用匠人CREAMS替代传统的EXCEL数据统计方式前,锐创国际中心也经历了不断学习与推进的过程,经过多轮培训,项目方已进入系统的深度使用阶段,在覆盖最初的数据统计与管理需求的同时,CREAMS的数据分析功能也逐渐成为项目不可或缺的重要参考。

 

“对房源空置情况的分析、对租金收入的统计以及其他很多维度的数据分析,对我们了解这个行业、分析自身情况,都有很好的帮助。”杨舒婷告诉我们。

 

通过CREAMS经营看板,他们可以针对项目房源的房型、交付状态、空置期长短等做好分析,由此一来,哪些房源出租得快、它们的共性是什么、哪个户型出租率比较高等等,都能有实打实的数据佐证,通过以上这些数据,再最终决定是否要调整定价,调整的幅度是多少。

 

短期来看,可以让运营人员、公司与集团管理层能清晰看到租金单价、出租率等走势,并与行业数据进行对比,指导租赁策略的调整;长久来看,若今后有融资上市需求,也可直接从CREAMS系统内提取历年经营数据,精准且有极高的参考性。

 

完成这些工作,不管是运营人员还是运营数据,都需要经历沉淀,而不能浮于表面,用杨舒婷的话来讲就是“要把所有的基础工作做扎实了”,后续的分析工作才能更有效果,对公司、集团的帮助也会更大。

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