所谓知己知彼，百战不殆，商办招商往往要从熟悉项目本身开始。如何深度剖析项目优劣势，从而为招商做进一步的决策优化？唯一的方法就是从客户行为数据中找答案。
数据分析对于商办项目“看自己”有着极为重要的作用，全招商流程的各个环节都有哪些数据需要收集？根据招商场景，我们从招商宣传推广开始，总结了各个维度的数据，完整记录全招商流程，从而让招商部能深入剖析、优化提升。
本文要点：
房源浏览数据
房源咨询数据
房源带看数据
房源浏览数据，指的是每套房源在不同渠道宣传推广获得的流量和热度，包括每套房源浏览PV、浏览UV、浏览渠道、浏览时间和浏览人。
在传统招商场景里，宣传推广多数采用EXCEL、微信笔记、宣传册、公众号推文等方式，难以精准获取每套房源真实浏览数据。随着互联网和数字化技术在楼宇运营管理的演变，借助第三方工具可以获取所有信息。以下是匠人招商管理系统LikeCRM的具体运用，以供参考：
通过匠人LikeCRM小程序，招商部可以将所有招商房源及信息上传并生成楼书进行分享，一方面客户、商办经纪人扫码即可查看招商房源户型朝向、面积、工位、装修、租控等最新情况，随时在线沟通；另一方面，用LikeCRM分享房源可实现推广数据全程跟踪，哪位访客看的、什么时候看的、看了多久了，推广效果清晰呈现！
房源咨询数据，指的是所有房源在被浏览之后，在线沟通咨询或者来电咨询的数据，包括每套房源咨询UV、咨询时间、咨询人、咨询手机号码或者微信号。
通过匠人招商管理系统LikeCRM，可记录所有房源被咨询情况，通过咨询热度得以分析房源对于客户和中介渠道的吸引力。
03房源带看数据
一、租控管理数据
实时记录房源带看数据，需要先做好租控可视化，包括房号、面积、房源状态（已出租、已下定、空置）、楼层、招商单价、装修、朝向、是否可注册、是否可分割、房源格局、免租期、最早可入驻时间、最短租期、付款方式。在传统招商场景里，租控管理多数使用EXCEL记录，难以实现多方协同、实时更新租控状态。工欲善其事，必先利其器，利用匠人LikeCRM将所有租控信息以剖面图形式呈现，方便用户以更加直观的方式观察数据，进而发现数据中隐藏的信息，深入挖掘业务价值。
二、记录客户来访信息客户名称、联系人、联系电话、职位、跟进状态、需求空间、首次来访、客户行业、来访渠道、中介公司、经纪人、预计用房时间、选址目的、来源区域、客户当前承租信息（所在项目、承租区域、办公人数、承租区间、现注册地）
三、记录中介信息
主要记录中介公司名称、联系人、联系方式、合作时间、通讯地址、主营区域各个维度的数据收集工作很多招商部每天都在做，但是基本都是使用Excel记录客户信息，需要记录的数据有太多，难以避免出现数据缺失、数据失真等问题，尤其是部门墙所形成的数据孤岛，哪怕存储大量数据也无法深入剖析。
真正专业的数据收集应该释放手工账，把更多时间放在思考策略上，把数据沉淀、数据挖掘、数据可视化的事情交给团队隐形成员——工具。匠人科技以招商管理小程序LikeCRM，帮助招商部实时记录多维度数据，规范管理，有效沉淀数据资产，形成全面数据分析报表，指导招商策略进一步优化。
发布时间: 2020-12-4
一、公募REITs估值方式
公募REITs估值方式可以说是可比公司模型法：资产估值=FFO*PE
项目FFO（Funds from Operations）即营运现金流，反映的是商业地产在财务周期中通过日常经营所得的现金流，而出售房产的资本利得是一次性收入，并非可持续的现金流入；另外，折旧费用实际上已经在建设期提前支出，对经营现金流并无实质影响，因此计算时需要在租金净收入基础上减去从房产出售中获得的资本利得再加回房地产折旧费用，得到项目FFO。
项目FFO=租金净收入-房产出售中获得的资本利得+房地产折旧费用
而PE（Price Earnings Ratio）即市盈率，影响市盈率的因素主要有REITs选择发行的资本市场和物业形态。
二、私募REITs估值方式
私募REITs估值方式被称为EBITDA模型法：估值V=EBITDA/cap-rate
（1）测算持有物业未来的RBITDA（EBITDA=NOI+公允价值变动损益）
（2）确定资本化率cap-rate。cap-rate不是一个准确值，是一个上下限概念，也可以分为买家cap-rate和卖家cap-rate。影响cap-rate的因素主要有物业类型和所处的城市等级，用公式表示cap-rate=期望报酬率-当地资本市场永续增长率
三、总结
以5%资本化率计算，若资管人将NOI由3000万提升至3500万，估值将提升1亿元，20倍的差距！未来，一定是属于专业选手的春天。
发布时间: 2020-7-29
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发布时间: 2020-12-28
发布时间: 2020-12-28
