7个步骤理清商办资管工作思路，逐步提升项目收益

租赁是一门“时间x空间“的生意，项目经营最理想的状态是让100%的空间在100%的时间里产生收益。这样全年满租、租客零流转的状态就像学生的满分考卷，是商办资产经营的永恒追求——收益最大化。

但在现实的经营场景中，租客年流转率逐年上升，有甚者高达60%，流转必然产生租金流失，且带来空置、佣金、免租期三大成本。想要从源头上找到经营扣分项，就要求每一个项目方重点关注：租金流失了多少？哪些房源造成流失？提升收益从何处着手？等等问题。

若商办项目经营还在使用EXCEL管楼，数据滞后、数据孤岛、数据出错便成为常态，工作效率无法提升，关键场景难以决策，项目方如何才能查流失、控风险，从而促进收益增长？

CREAMS资产经营看板52项核心数据指标基于客户租约全生命周期，从日常经营管理出发，深度分析资产数据，帮助项目管理层看清资产情况，用数据思考、决策。

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诚然，许多项目只关注一年赚了多少钱、年底出租率是否达标，95%甚至满租看似出色，但实际的收益情况又是如何？项目需要警惕：看似优秀的出租率，背后可能是亏损。

了解资产经营情况的第一步是预估收益流失情况。通过CREAMS资产经营看板中的「计租率」、「计租均价」来计算项目的租金收益、流失情况，并结合「效益流失率」、「租金收益流失总额」预估具体的流失金额。

02定位租金流失扣分项

越快解决问题越能获得高收益。我们发现，扣分项通常出现在空置房源与退租房源上，通过CREAMS资产经营看板的「空置天数占比」、「退租原因分析」可以找出哪些房源长期空置、哪些原因造成客户退租，并定位到相应的问题房源。

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拖得越久，租金流失越多，我们需要在成百上千的房源中快速且准确地找到难租的房源，需要依靠「流转效率排名」、「空置房源空置天数排名」。

针对已成交房源，可以从「流转效率排名中」看到房源前后两份合同之间的空置时长，从而判断哪些房源是空了很久才被租掉的、哪些房源是出租较快的。

针对当前空置的房源，则能通过「空置房源空置天数排名」来查看其自上一次退租至今已经空置了多少天、空置的面积是多少。

切细房源盘点的颗粒度，是提升问题解决效率的前提，利用这两个数据进行阶段性盘房，让问题房源无处可藏。

此时，招商部更该扩大数据参考维度。例如，从经营看板的「月出租率走势」、「成交走势」中看到更加全面与客观的业绩变化情况；

通过「退租走势」、「提前退租率」来检验招商运营服务的后续效果、服务是否做好；从「增长率」、「续租率」来判断续租前置工作是否到位等等。

商办招商，不仅是把租客招进来就结束了，其实是在一“进”一“出”中才能彰显其真正的实力。

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事实上，很多项目对租金的分析只对外而不对内，市场怎么走我们就怎么调，这其实是不科学的。租金定价更多时候要结合自身与市场两个因素。

那么，自身因素如何参考？我们从「租金单价实时分布」出发，判断哪些哪些房源的租金设低了、高租金房源的定价是否合理，并结合「平效」来调整价格策略，有效提升项目的租金收益。

过去对于合同的管理是粗放式的，随着合同数量的增加、时间跨度的拉长，项目运营难以对每一份都了如指掌，也给租客的服务满意度拖了后腿。

精细化合同管理需要从「合同跟进分布」明确每个运营人员的负责对象与工作量，在「合同到期续租走势」中看到续租工作成果，并通过「合同到期分布」的预警功能来辅助日常的续租、退租前置，提高租客满意度，减少房源流转。

我们可以通过「签约企业注册资金分布」、「签约企业注册年限分布」、「标签分析」、「行业分析」来看到租客的基本信息，从经营发展情况来判断其稳定性。

在前两年P2P暴雷事件、今年“双减政策”出台后，许多商办项目对租客行业的选择变得更加谨慎，那么，如何利用已有数据对项目的产业结构进行调整？我们可结合「合同面积分布」、「租客结构分析」、「退租面积行业占比」来进一步分析。

例如，从「合同面积分布」总看到每个面积段区间分别签约了多少合同、某面积段下租客的产业分布是怎样的，可帮助我们更有针对性调整房源面积，对稳定且分布多的产业进行定向招商；

从「退租面积房源占比」中看到哪些行业是占比多、流失多的，需要在接下来的招商中控制其入驻，对长期稳定的行业，则进行定向招商，从而达到优化产业占比与结构，进一步提升项目收益的稳定性。

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业选址重点参考4个要素：区位、交通、产品力和价格。对于项目方而言，前两项难以改变，唯有打造具备足够竞争力的产品可以让项目抵抗住市场风险，完成收益目标。

[产品力]最重要的一项就是户型配比。户型配比是否合理，是否满足客户需求和市场空白，决定项目方是否可以保证快速去化；同时，不合理的户型配比将直接降低中介带看客户的成交转化率和推荐权重，影响项目口碑。

那么，如何制定合理、有效的户型配比策略，实现快速去化？匠人资管学院将实际调研和思考写进了这本电子书里。

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这本电子书有什么内容？

《户型配比策略》电子书从真实案例出发，分析市场上常见的户型配比策略，解析它们的收益点在哪里、流失风险是什么，并给出实用的户型配比参考维度及衡量数据，帮助大家更好地规划项目各户型比例，达到最优收益配置。

本书主要内容包括：

• 了解什么是户型配比，以及它对招商、房源去化的重要性，看看错误的户型配比会对项目造成哪些影响；
  

• 分析市场上常见的户型配比4种策略：整层户型、50%整层50%半层、一层六户和半层整层都有、中小户型为主

• 项目户型配比的4个思考维度：项目定位、产业方向、市场需求、区位竞争

  
  

• 如何衡量你的户型配比成功与否？项目需要从计租率、流转空置期两个数据考量项目收益与流失；

  
  

• 项目如何灵活调整户型配比？不同的招商阶段需要制定不同的策略，灵活可变。

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