发布时间: 2022-1-6
作者: 匠人科技
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租赁是一门“时间x空间“的生意，项目经营最理想的状态是让100%的空间在100%的时间里产生收益。这样全年满租、租客零流转的状态就像学生的满分考卷，是商办资产经营的永恒追求——收益最大化。
但在现实的经营场景中，租客年流转率逐年上升，有甚者高达60%，流转必然产生租金流失，且带来空置、佣金、免租期三大成本。想要从源头上找到经营扣分项，就要求每一个项目方重点关注：租金流失了多少？哪些房源造成流失？提升收益从何处着手？等等问题。
若商办项目经营还在使用EXCEL管楼，数据滞后、数据孤岛、数据出错便成为常态，工作效率无法提升，关键场景难以决策，项目方如何才能查流失、控风险，从而促进收益增长？
CREAMS资产经营看板52项核心数据指标基于客户租约全生命周期，从日常经营管理出发，深度分析资产数据，帮助项目管理层看清资产情况，用数据思考、决策。
诚然，许多项目只关注一年赚了多少钱、年底出租率是否达标，95%甚至满租看似出色，但实际的收益情况又是如何？项目需要警惕：看似优秀的出租率，背后可能是亏损。
了解资产经营情况的第一步是预估收益流失情况。通过CREAMS资产经营看板中的「计租率」、「计租均价」来计算项目的租金收益、流失情况，并结合「效益流失率」、「租金收益流失总额」预估具体的流失金额。
越快解决问题越能获得高收益。我们发现，扣分项通常出现在空置房源与退租房源上，通过CREAMS资产经营看板的「空置天数占比」、「退租原因分析」可以找出哪些房源长期空置、哪些原因造成客户退租，并定位到相应的问题房源。
拖得越久，租金流失越多，我们需要在成百上千的房源中快速且准确地找到难租的房源，需要依靠「流转效率排名」、「空置房源空置天数排名」。
针对已成交房源，可以从「流转效率排名中」看到房源前后两份合同之间的空置时长，从而判断哪些房源是空了很久才被租掉的、哪些房源是出租较快的。
针对当前空置的房源，则能通过「空置房源空置天数排名」来查看其自上一次退租至今已经空置了多少天、空置的面积是多少。
切细房源盘点的颗粒度，是提升问题解决效率的前提，利用这两个数据进行阶段性盘房，让问题房源无处可藏。
此时，招商部更该扩大数据参考维度。例如，从经营看板的「月出租率走势」、「成交走势」中看到更加全面与客观的业绩变化情况；
通过「退租走势」、「提前退租率」来检验招商运营服务的后续效果、服务是否做好；从「增长率」、「续租率」来判断续租前置工作是否到位等等。
商办招商，不仅是把租客招进来就结束了，其实是在一“进”一“出”中才能彰显其真正的实力。
事实上，很多项目对租金的分析只对外而不对内，市场怎么走我们就怎么调，这其实是不科学的。租金定价更多时候要结合自身与市场两个因素。
那么，自身因素如何参考？我们从「租金单价实时分布」出发，判断哪些哪些房源的租金设低了、高租金房源的定价是否合理，并结合「平效」来调整价格策略，有效提升项目的租金收益。
过去对于合同的管理是粗放式的，随着合同数量的增加、时间跨度的拉长，项目运营难以对每一份都了如指掌，也给租客的服务满意度拖了后腿。
精细化合同管理需要从「合同跟进分布」明确每个运营人员的负责对象与工作量，在「合同到期续租走势」中看到续租工作成果，并通过「合同到期分布」的预警功能来辅助日常的续租、退租前置，提高租客满意度，减少房源流转。
我们可以通过「签约企业注册资金分布」、「签约企业注册年限分布」、「标签分析」、「行业分析」来看到租客的基本信息，从经营发展情况来判断其稳定性。
在前两年P2P暴雷事件、今年“双减政策”出台后，许多商办项目对租客行业的选择变得更加谨慎，那么，如何利用已有数据对项目的产业结构进行调整？我们可结合「合同面积分布」、「租客结构分析」、「退租面积行业占比」来进一步分析。
例如，从「合同面积分布」总看到每个面积段区间分别签约了多少合同、某面积段下租客的产业分布是怎样的，可帮助我们更有针对性调整房源面积，对稳定且分布多的产业进行定向招商；
从「退租面积房源占比」中看到哪些行业是占比多、流失多的，需要在接下来的招商中控制其入驻，对长期稳定的行业，则进行定向招商，从而达到优化产业占比与结构，进一步提升项目收益的稳定性。
