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匠人科技CEO项铭:2021年为客户赋能经营力,提高计租率

发布时间: 2021-3-9

作者: 匠人科技

阅读量: 119

本文是匠人科技创始人兼CEO项铭先生在2021内部开年分享会“系统即经营“的演讲记录文稿,讲述了匠人科技最新的资产管理数字化转型方法论。

城市红利消失的时代,楼宇项目需要懂得如何创新定位和找到自己的核心优势,市场运作才能游刃有余。这个时代面临什么变化,商办项目经营管理遇到什么问题,有多少新的解决方案能够帮助解决和优化?


01这个时代面临怎样的变化

2020年,市场迎来了意想不到的激烈震荡。展望2021年,我认为,商办市场的变局会更加深刻。

前段时间我进行了数据采样,感受最深的是商办企业流转率越来越高。以前平均流转率处于25%-30%,而现在很多项目流转率达到了65%以上,这意味着一个项目将近65%企业客户发生了退租。

而一旦企业客户发生了流转,项目将面临三大风险。一是流转空置期带来的空置成本,其次是招商所需的中介佣金成本,以及为新招租客提供的免租期成本。
这个变化带来的结果就是,越来越多项目发现,平时招商看似热热闹闹,结果年终一盘,哪怕年底出租率已达成90%-100%,利润却远远低于预期。这正是企业流转加快所带来的经营性风险,高流转之下,出租率已经不再具备足够的参考价值。

更大的潜在风险是,在谈论解决问题之前,很多项目甚至不知道问题出在哪里,不清楚资产真实运营情况。当我们和客户在探讨未来增长路径时,几乎很少客户可以准确地回答这些事关生命线的问题:

去年租金流失总额多少?
去年计租率、计租均价是多少?
哪些房源是导致租金流失的空置黑洞?
高流转户型和房源具有哪些共性问题?
所有新签房源平均流转空置期?
租客新增量及流失量?
......
如果问题都没有看清,谈何利润增长?

02商办优质资产是经营出来的

行业以前吃的是城市红利,拿到一个项目,1-2年间,在城市经济高速增长的背景下,很快就可以跑出高利润。彼时,也掩盖了企业内部很多经营管理的问题。我们需要扪心自问一下,过去那么多年的高速增长,有多少是搭了GDP高速增长的车,有多少是靠我们自己的核心竞争优势?


城市红利消失,商办优质资产必然只能是精细化经营的产物。


对于商办优质资产的标准,我认为有以下两个纬度:1)计租率稳定处于比较高的区间,至少在80%以上。当我们20%租金利润在流失,说明这个项目的稳定性和竞争力仍然比较薄弱。一旦产品竞争力比较薄弱,很容易被别的项目干掉,假设当前节点计租率80%,很快就有可能变成70%、60%;2)计租均价可以持续增长。


计租率和出租率有什么区别?出租率仅仅代表了某个特定时点有多少面积在产生租金,而年度计租率是根据某一资产在365天中产生能计算的租金收益比例和天数决定的,计租率越高说明资产运营状况越好。


商办项目所有经营管理行为都应该围绕着“提高计租率、提升计租均价”而展开。由租金收益公式也可见一斑:租金收益=管理面积 x 计租率 x 计租均价 x 天数(一般为365天)。


新经济时代

商办玩家所需的经营力


新经济时代之下,很多企业将收益提升寄托于「数字化转型」。但是,很多失败实践已经证明,数字化转型,并不代表只是采买一套信息化系统,贸然使用也会对企业团队造成很大负担。我们要清楚,信息化、数字化只是手段,不是目的。利用数字化手段提升「经营力」才是目的。


去年我们的一个客户,利用数字化系统改变了绩效计量方式,最终实现利润的大幅增长,我认为这是一个经营力提升的优秀案例。他们不仅考核每个月出租率,同时考核每套房源的流转空置期和年度计租率。决定项目利润是多还是少,计租率是核心指标,而流转空置期则是计租率的形成过程。备注:流转空置期指的是房源产生流转的周期,对于单个房源来说,假设A公司搬走,2个月后B公司再搬进来,这两个月空置就是由租户流转形成的。


当团队成员绩效与关键业务增长指标绑定,一线团队必然自发关注哪些租金流失点造成企业流转和长期空置:户型配比、交付标准、时间段以及价格策略等等。


一旦招商团队拥有了产品思维,他们会根据市场反馈由下而上倒逼产品升级,从而提升房源竞争力和出租效率,最终实现项目持续增长的正向循环。这个就是商办玩家所需的「经营力」:


精准高效地定位经营四要素:收益、增长、流失、风险,布阵点兵、创新产品,带来顾客价值的持续增长。数字化手段则是经营力的赋能者。在该项目以往使用漫天飞舞的Excel表格和手工账管理项目时,计租率和流转空置期很难在实际中落实,因为囿于庞大的数据统计量和复杂的算法,数据可以拥有,却不能掌握,数据流通间永远有一堵无法穿越的墙。


因此,很多项目业务负责人并不知道信息化和数字化时代能做什么事情,能和业务场景和管理场景结合产生更大的价值。


在匠人资产管理数字化系统CREAMS里,我们设计了很多数据功能来赋能经营力,比如计租率、计租均价、流转空置期、租金坪效、现金流的实时计算,通过数据穿透形成租金流失排名、房源空置天数排名等等。看到问题,才是解决问题的第一步。这一步利用数字化技术可以高效解决,而下一步的分析问题我们期望通过1V1的顾问式服务来共同助力。


针对匠人科技每一个CREAMS客户,我们今年将增加“项目运营数据解读“的售后服务。我们希望通过分析项目实际数据表现,帮助客户查流失、控风险,从而实现持续增长。我们认为,真正重构数字化,并不是上一个系统,匠人科技也不想成为一个卖软件的公司。我们希望成为楼宇项目并肩前行的伙伴,真真实实把信息化、数字化和业务经营管理融合在一起,实现“系统即经营,经营即系统”的产品初心。


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