伴随经济发展和产业转型升级，产业园类型逐渐走向多元化，例如有高新技术产业开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。对全国各类产业园的坐标、数量、产业情况进行分析，无法单纯依靠费时费力的人工整合，而是需要借助科学专业、覆盖面广的大数据平台。

产业园区是优质企业集聚的主战场，以国家级高新区为例，我国国家高新区现在已经成为科技的聚集地、创新的孵化器，以及培育发展高新技术企业和产业的重要载体，到2020年，高新区集聚企业数量超过16万家，全国三分之一高新技术企业上聚集在高新区内。

产业园区是产业人才汇集高地，从研发人员密度来看，2020年，国家高新区企业从事科技活动人员514.4万人，占全部从业人员总数的21.6%。国家高新区每万名从业人员中R&D人员折合全时当量为849.0人年，是全国每万名从业人员中R&D人员（67.8人年）的12.5倍。

以中关村科技园为例，园区作为国内综合能力排名第一的高新区，其2020年营业收入为72276亿元，整体营收水平占比全国高新区营收约16.9%，其中电子与信息营收占比最高为35130.2亿元。中关村园区中企业数量为27487家，占比全国高新区企业数量约16.6%。此外，中关村科技园区作为我国创新能力排名第一的高新区，其研究开发经费约占利润总额（6344.7亿元）的6成，目前园区内整体研究开发人员已超过90万人。

产业园区布局从粗放走向高端，产业园区的产业方向布局与产业转型升级步调一致，成为区域发展新兴产业的主阵地，如国家高新区将国家战新产业作为主导产业。经过多年培育和发展，我国高新区孵化培养并壮大了一批世界级的产业集群。例如，中关村高新区的信息技术龙头企业产业规模占到了全国的17%；武汉东湖高新区的光电子企业产业规模约占全国的50%；张江高新区的集成电路企业产业规模占全国的35%等等。此外，西安高新区大力发展智能制造、新能源等硬科技产业；兰州高新区积极发展生物医药产业，等等。

产业园区布局从产业集聚走向产业集群。不同于以往“跑马圈地”资源式开发和“割地赔款（土地空间和政策补贴）”招商模式，产业园区正朝着打造产业服务生态体系和创新网络，培育创新产业集群的方向发展，专业功能性和服务生态系统化将成为产业园区的核心竞争力。以生物医药为例，苏州生物医药产业园（BioBAY）通过专业载体+专业服务体系建设，聚集553家生物医药高科技创新企业、35000名高层次科技人才，形成了创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群，努力构建世界一流的生物产业生态圈。

表1：截至2022年8月30日产业园区REITs上市情况

产业园区资产证券化有利于产业园区的可持续发展，有较大可能成为未来园区资管转型的机会窗口。REITs项目一方面能使开发建设方实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，另一方面也有利于专业的产业园区运营商集中精力与资源，从而做好精细化的运营和服务。作为新兴事物，我国的产业园基础设施公募REITs的交易市场建设还在不断完善，发行与交易规则也在不断健全当中。目前上市的产业园REITs整体资质都比较优秀，比如地理位置较优越、经营相对稳定、整体出租率较高等等，这些已有产业园REITs案例，对同类企业未来在获取优质资产、提升空间运营管理水平，以及探索与实施资产化工作等方面都提供了启发，同时也对于未来的产业园区项目提出了更为明确与具体的资产经营要求。

表2：产业园区REITs的市场表现

表3：杭州、北京、上海、深圳经济实力对比

因此，产业园区的布局需要通过跨区域的协同网络构建，打通研发创新资源和生产关键要素资源通道，综合考虑在美国硅谷、波士顿、中国上海、北京等一线创新城市布局孵化器，在有土地和环境资源的区域布局产业化基地。

产业园区的建设要综合考虑产业链、空间链和创新链的协同，既要提供以产业载体为核心的产业基础设施，又要考虑公共服务平台体系搭建、围绕成果转化的创新服务体系、产业特色的专业技术服务体系等等，以及特有的研发生产配套设施。

此外，新型特色产业园区在产业生态的基础上，还要构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，提升未来的运营价值，用数字智慧化、精细化的园区运营服务，满足和引导园区主体客群的多元化需求，持续完善“创新服务生态体系”，最终打造一条可持续发展的产业生态体系。