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匠人科技CEO专栏 | 面对新写字楼的竞争,旧写字楼如何应对?
发布时间: 2022-08-12



一线城市以首都北京为例,2022年全市新增供应(甲级写字楼)预计将高达150万平方米,接近2013-2015年这3年交付入市的写字楼供应面积;二线城市以杭州为例,2021年全市新增供应167万方办公产品,创近6年以来新高。


在大供应时代背景下,来自新写字楼的竞争压力不可避免。很多存量项目苦心经营三五年,出租率、续租率等运营指标刚有起色,板块内新一代写字楼就闪亮登场。


伴随着建筑审美、建造工艺、物联网等技术迭代,新写字楼往往意味着更好的硬件条件和空间品质,而且大概率以“开盘价”入市,价格也更有优势,不免本项目存量租户会有所动摇。



新一代写字楼(图源自网络)


然而,企业们势必就会“辞旧迎新“吗?我们认为,旧楼自带的优势是新楼短时间内无法超越的。如果老项目已经具备完整的配套、成熟的服务体系、比较浓厚的办公氛围,俨然已是一个完成度、口碑度非常高的商办办公产品,那么良好的用户体验就会成为老租户搬迁“迎新“的更大成本。


甚至也可以蹭上新项目的流量。


新项目入市和招商推广势必给板块注入新流量,而企业选址是一个十足理性的决策行为,“货比6-8家”是正常流程。最终在哪里成交,PK的就是综合竞争力。完整的租户体验,或许就可以为老项目在竞争里扳回一分!


过多忧虑新项目的压迫感,有时反而束缚了手脚。最近拜访了一个资产方,作为一个5年楼龄的项目,3万方达到95%出租率,他认为完全扛住了附近新楼的威胁,操盘团队完全可以评个“优秀”。对此我提出异议,5年经营项目确实达到高出租率,但租金却处在板块租金中下游水平,实在辜负了项目占据的核心资源和多年经营的口碑基础。




每个项目都更应该将思考重点放在自身产品竞争力上,合理评估,理性应对,才能达到收益最大化。


当然,如果旧项目,旧的只有硬件条件,租户口碑却停留在新手水平,那么任何新项目入市都可能是重大打击,更应该专注自身产品竞争力的打磨,提前布局。


对于“面对新写字楼的竞争,旧写字楼如何应对?”这个问题,往往还会带出另一个疑问:旧楼要不要跟着翻新?


首先,我们要弄清楚项目所处板块租金天花板是多少?基于当前经营的租金水平,我们自己的项目上升空间大不大?因为不怕翻新,就怕翻新之后才发现租金增长空间非常有限,改了也白改,反而付出了无谓的成本投入。


最好的情况是在可承受的周期内获得理想的投资回报率。我们接触过一个案例,老项目处于杭州市中心庆春路(老城区),非常破旧的写字楼,总办公面积35000平方米,租金在2.3元/m²/天左右。在调研项目周边半径3公里范围内商办项目整体租赁情况,最高租金可以达到4.5元/m²/天,上升空间足够大。


于是,项目采取了“老城区精致路线“的翻新思路,最终项目租金达到3.7元/m²/天,增长了1.5元/m²/天,可以说是非常有价值的旧改。




其次,我们需要摸清楚所处板块整体市场需求水平、同类型项目的经营情况。假设我们板块就是生地,市场需求较为低迷,很多新项目尚且租不掉,那恐怕老楼翻新反而是画蛇添足。不仅无法刺激市场,反而因为翻新投入不得不提升租金水平而丢失了价格优势。


再者,翻新改造也并不意味着就是往更奢华更贵的品质靠拢,市场上不乏“小而精”的改造思路大获成功,更重要还是摸清市场需求再行筹划。





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