4月8日，习近平总书记主持召开中共中央政治局常务委员会会议并发表重要讲话，对当前形势作出最新判断，对落实常态化疫情防控举措、全面推进复工复产工作作出科学部署。

所谓底线思维，就是“从最坏处着眼，做最充分的准备，朝好的方向努力，争取最好的结果”，这样，才能有备无患、遇事不慌，牢牢掌握主动权。

对资管人来说，疫情也是一次大考验。租客退租、招商受阻，都危及原本就摇摇欲坠的现金流，如何在这场危机中生存下来，是一个值得探讨的大课题。

对于重资产大业主来说，只要现金流能够覆盖融资成本和运营成本，那么就大概率不会危及到生存，最多只是在有限的时间里拉低空置率和影响短期收益。

那么很多人会问，在疫情冲击下，是否给收购者带来极佳的抄底机会？因为从物业估值最常用的收益法来看：资产价值(V) = 净营业收入(NOI) / 资本化率(CapRate)。写字楼和产业园区退租增加，客户减少，导致净营业收入下滑，资产价值也应该随之大面积缩水。

很遗憾答案可能是不会的。在进行收益法估值的时候，NOI并非是根据当前的业绩进行计算，而是基于对交易完成之后该物业未来的业绩表现的预测。

因此，理论上来说只要不是缺钱急售，在疫情后能够正常开展业务，那么NOI是很快能够回来的。复苏预期在，资产就不会明显贬值。

而且，根据戴德梁行针对内地最活跃的商业地产投资机构发起的2020年商业地产投资意向调查显示，超60%的受访者认为投资活动在疫情结束6个月内得到反弹，并有99%的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆投资。

虽然目前中国正受疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好商办物业的长期发展。

中资产模式，即所谓的二房东，用一句话进行总结就是在有限的周期内，实现租差收益最大化。假设与业主方签了10年租约，那么租期就是这有限的10年，如何在租期里将收益最大化是中资产运营的关键。今年的行情，对很多二房东来说，失去的租差已经很难弥补。

收益受损还是其次，更重要的是，房东端租金构成了中资产模式最大的固定成本，这种确定、持续的支出，并不会因为疫情而有所减少。但是租客支付的租金却存在很大的不确定性。如果退租客户多，收入覆盖不了支出，那么现金流就非常容易恶化，企业难以继续支撑。

面对如此不确定的环境，二房东应该如何坚持底线思维，辨别风险，安全度过危机呢？我们可以分为三点进行阐释。

对于二房东来说，现金流就是生命。准确、及时的现金流预测，对管理层决策至关重要。

匠人科技CREAMS中的现金流管理系统，可以实时拉出任意期限的应收租金。根据这个数据，管理层可以随时了解在没有任何新租客进入的极端状态下，未来资金流入有多少，账面现金可以支撑多久。再结合空置面积等情况，决定是否降低租金和增加渠道推广力度。对于资金富余的企业，则可以考虑是否有扩张或者改造投入的必要。

creams现金流预测一目了然

有些二房东，在做项目定位和规划的时候出现错判，导致部分面积长久难以出租，拖累整体收益。如前所述，二房东赚的是租差，假如出租率降低五个点，经过经营杠杆的放大效应，整体收益就可能下降30%甚至更高，吃掉了大部分利润。

creams资源评估页面清晰的反应各户型出租情况

CREAMS的房源管理系统清晰的展示了每个可招商房源的空置时间。针对长期待租房源，管理层可以讨论到底是招商人员问题还是房源本身缺陷或者定价过高，找出原因，及时修正，避免少数房源拉低项目收益率。

前两年，联合办公空间行业火热时期经历了一轮抢房潮，部分公司为了快速扩张，不计成本拿下热门项目的长期租约，对赌未来租金升值红利。然而事与愿违，这几年多数核心城市商办物业正经历供过于求的阵痛，租金不升反跌，导致部分高价抢下的项目亏损严重。

比如杭州钱江新城某地标写字楼的联合办公项目，因为前期租进价过高，虽然经营情况尚可，但依然难逃亏损命运。于是在今年趁着疫情，重新进行项目定位，希望能够增加收入，扭亏为盈。

对于此类项目，运营方不妨学习这家公司的做法，评估亏损项目后该整改的整改，扭亏无望、扣除折旧前依然亏损的该退租就退租，及时止损。

creams资产评估页面显示项目收益情况

对于其他二房东来说，可以趁低潮期在户型配比、精装交付以及租后服务上面下苦功，贴近客户需求，在激烈的市场竞争中占据优势。

对资管人来说，动荡的环境下，做好最坏情况打算，积极应对外部变化，待阴霾过去，就是春暖花开之时。