美国的市场上有两类基本的REITs类型：权益型REITs和抵押型REITs。
权益型REITs是一家公开交易的公司，其主要业务是购买、管理、更新、维护和偶尔性的出售房地产物业。许多还能够在经济形势合适的时候开发新的物业。他的税收优势是不需要为其收入纳税，而根据法律需要支付至少90%的净收入给其投资者作为股利。
抵押型REITs是一家发放并持有由房地产为担保的贷款或其他债务工具的REITs。实际上和国内的房地产信托业务相同，就是先募集资金，再将资金以发放贷款的形式或是购买贷款支持证券，投资出去。并且将获得的投资收益分配给投资者。
抵押型REITs有更高的股利而且在某些时候能够提供可观的投资回报。
权益型REITs对于利率变化更加稳定，而且历史上提供了更好的长期总回报、更加稳定的市场价格表现、更低的风险和更好的流动性。除此之外，权益型REITs允许投资者不仅可以决定其投资的物业类型，还能决定其所投资物业的地理区域。
美国的REITs主流类型从抵押型REITs向权益型REITs的转变发生在上世纪70年代。
一方面，那个时期，美国正在经受高通胀的困扰。很多抵押型REITs由于激进的信贷政策及高利率的打压，出现大量不良，市场崩溃。而在同时，权益型REITs则表现良好。
另一方面，从80年代以来，与抵押型REITs高度同质性竞争的产品CMBS迅速发展，挤压了抵押型REITs的发展空间。
美国的REITs除了公开上市的，还有一些私人持有的REITs。这些实体是遵守美国REITs法律的组织，但是其份额不在公开市场交易。这些由不同不动产组织发起的实体，比如内陆美国（Inland American）或威尔斯不动产（Wells Real Estate）,通常由财务规划者或是投资顾问出售给小额资金的投资者。和公共REITs一样，一个非公共的REITs持有许多通常在不同地区的商业物业，从这些物业中获取的收入被作为股息分配给持有人。股息收益通常要比投资公共REITs高。
对于很多从事地产及地产金融的人士而言，REITs像是一个可望而不可及的产品。国内十年前就有人曾经撰写系列文章，对REITs进行系统性的介绍。然而，这一行为领先市场太早。一直到今日，真正意义上的REITs仍然没有推出。
由于REITs是一种舶来品，因此中国的金融人士都将美国的REITs市场作为一种学习与参考的对像。事实上，由于美国与中国的金融发展所处的阶段不同，直接借鉴美国当前的REITs并不合适。
从历史进程的角度，中国当前金融的发展形势更多是类似于美国的20世纪70年代左右的形势，因此借鉴美国20世纪70年代的经验或许更有帮助。这一点体现在REITs的类型上面。
美国的REITs市场经过多年的发展，从一开始的抵押型REITs为主到如今基本上是权益型REITs一统天下，从私人持有的REITs为主到REITs纷纷上市成为公众公司。这是一个事物从易到难，从简单到复杂的发展规律。
很多国内人士谈到REITs，大部分都是指以持有物业并且进行管理获取租金收入的权益型REITs。这可能并不符合当前中国的国情。
抵押型REITs，即以向房地产商发放有抵押的贷款为主要业务的REITs，才更适合中国的当前实际。
信托公司通过募集资金，开展房地产信托业务，其与抵押型REITs的业务有异曲同工之处。到2017年，房地产信托业务规模在万亿元以上，正证明了市场对于抵押型REITs的巨大需求及抵押型REITs生命力。
相比抵押型REITs，房地产信托主要的问题是没有统一登记托管从而不能进行集中交易。另外是没有开放给大众投资者而只开放给机构投资者或是高净值客户，资金募集受到投资人数规模的限制。如果这两个问题解决，可以想象，房地产信托的规模将会达到一个巨大的量级。
从金融治理的角度，作为证券化产品或结构化产品的底层资产，固定收益特性的资产相比权益型的资产，由于刚性兑付的特性，结构更为简单，从而金融治理难度更小。
因此，在美国市场自发发展出来的市场，无论是房地产还是实体企业，都是先有固定收益型的产品市场发展而后才有权益型的产品市场发展。
正如，国内推出新三板，寄希望其能够成为纳斯达克第二，却没有看到纳斯达克的发展是建立在高收益债市场的发展的基础之上。很多在纳斯达克上市的著名企业，发展之初都曾经通过高收益债融入过宝贵的资金。如果我们想跳过事物的这一简单形态的发展阶段，直接跳到美国的成熟阶段，难度很大。
结合到中国的实际情况，当前作为权益型REITs持有的主要物业类型的商业地产，普遍存在建造过剩的问题，租金回报相对于售价过低。回报率远远低于以商业地产为抵押的经营性贷款的利率，这是一种“负持有”资产。
负持有的资产，如果将回报寄希望未来资产价格上涨之上，这是一种高风险的策略。美国的REITs发展史可以看到，这种类型的REITs发展，必须是房地产市场经过一轮大的价格调整，原有持有者经历流动性的危机的情况下，才有比较好的机会。
当前，金融去杠杆，商业地产在流动性收缩的情况下，价格将有可能出现大幅调整，从而有望将租金回报率提高到3%－4%的水平，提高对投资者的吸引力。另一方面，信托产品打破刚兑，投资者在经受抵押贷款产品的违约的洗礼之后，更能够接受新的产品。
当前的这两种情况都还没有出现。这个时候，如果大力推进权益型REITs，投资者很容易成为接盘侠，成为房东，或许是一个错误的战略。
另一方面，相比地产商而言，金融市场还没能培养一批具备地产经营能力的专业人才队伍。物业资产从原有业主手中向金融人士手中转移的过程，经营效率未必能够改善。
综合而言，我们需要同时关注权益型REITs和抵押型REITs的机会，尤其是抵押型REITs的机会。对于监管部门而言，如果不能顺应事物的规律，在抵押型REITs都难以或没有发展起来之前，推出权益型REITs，恐怕将会遭遇与新三板面临的相似困境。
