近期，匠人科技创始人兼CEO项铭受苏州工业园区楼宇经济促进会专访邀约，分享用科技提升商办资产价值、赢得市场认可的经验之道。
在疫情推动下，商办行业对于数字化运营需求出现井喷现象。在您看来，楼宇数字化转型是否已是大势所趋？
项铭：随着大数据、云计算、物联网、移动互联网、人工智能等信息技术的高速发展，数字经济时代已然到来。
在商办市场迈入存量市场的当下，面对日益激烈的市场竞争，楼宇拥抱数字化转型必然会成为常态，这其中包括资产经营的数字化以及招商的数字化。疫情的发生只是推动了楼宇数字化的进程。后疫情时代，业主方更加注重楼宇健康及危机管理的重要性，不断修炼内功，开展数字化运营，一定程度上推动了行业的发展。
商办市场已进入存量资产时代，走向“内卷”似乎不可避免。从您的角度来看，业主方该如何打造项目自身产品力，保持自身的竞争优势呢？
项铭：纵观整个商办行业，其发展可以概括为两个红利期：2015年以前，商办行业处在城市发展红利期，资产仍是增量市场，城市租金日益增长，企业需求持续旺盛。彼时，不管是资产持有方还是二房东，只要买了楼或者拿到项目，几乎都能盈利。
近两年，城市红利消失殆尽，商办市场逐渐转入供大于需的存量市场，库存量的增大和空置率的提升导致租金放缓，竞争环境剧烈。商办行业进入产品红利期。在项目建筑形态、区位、交通无法改变的情况下，业主方为了保持自身项目的竞争优势，需要更加注重客户体验，根据不同客户的需求与特点，制定更为精准的户型配比、更有竞争力的交付标准、更加全面的服务体验、更为完善的定价策略。
以交付标准举例，不同的交付标准，对应的项目定位都是不同的。毛坯交付适用园区改造类、独栋类、高层高Loft户型、总部经济类企业；标准交付适用于所有企业；精装交付适用于小于300方以下，对空间分布的需求高度标准化企业。只有根据客户需求，不断调整经营策略，才能让产品保持竞争优势，匹配市场需求。
2021年6月，首批9单基础设施REITs试点项 目在沪深交易所正式上市交易。您认为REITS给商业地产行业带来什么影响？
项铭：商业地产资产管理是一个全生命周期的管理过程。我们讲“投、融、管、退 ”，“退”作为产业链中最后的闭环，退出模式却较为单一。过去，资产主体的发债只是一个“借钱行为”，真正能够实现资产退出的，除了大宗交易别无他法。细数这几年的大宗交易市场，量很小，一年也成交不了几单，并且基本活跃在北上深等一线城市。
公募REITs的上市给市场打了一针“强心剂”，为商业地产的“投融管退”提供了更加通畅的渠道。虽然第一批公募REITs还是以基建类、政府国企类项目为主，但是凭借商办写字楼收益相对稳定的特点，相信随着通道慢慢打开以后，包容性会越来越强，市场资产类项目也会逐渐增多。
匠人科技的前身是一家写字楼租赁O2O平台——搜办，当初为何考虑从商办经纪转型到商办资管服务呢？
项铭：团队在2015年创办了搜办，在开拓办公租赁O2O市场的过程中，我们发现商办经纪是一个好生意，但不是一个好模式。在运作8个月后，团队毅然决定转型到资产端，究其原因有两点。
第一点是经纪人自身的价值体现相对薄弱。商办领域的办公楼75%以上为单一业权的大业主，本身就有自己的招商部门，具备一切交易服务完成能力。经纪人往往只能负责前期信息整合、带看过程，70-80%服务权在信息交互层面上。而且这个服务很脆弱，特别在互联网时代，所谓的信息壁垒随时会被打破。
第二点是越规模越不经济。企业选址是一个理性、周期性过程，复购率低，复购周期长。这对于我们互联网公司来说，经济效益很低。15人以内的小规模公司尚可盈利，但是随着公司日益规模化，发现人均产出比不增反降，有些环节挑战人性，公司时刻面临着亏本、跳单的风险，很难做成真正的标准化、流程化。
对于商办行业来说，办公楼是一直存在的，而企业需求在周期里是随时流动的。从供给端和需求端来说，供给端的持续性会更强。不同于基础设施齐全的二手房交易行业，商办行业缺少行业性的底层工具。
考虑到这些因素，团队转型方向瞄准全SaaS工具，于2017年2月上线数字资管系统新品牌CREAMS，帮助写字楼降本增效，用科技提升商办资产价值。
匠人科技如今已成为国内深受欢迎的办公楼 宇数字化综合服务提供商，服务过16000+楼宇。可以为我们介绍一下贵司的主要产品吗？
项铭：在商办行业，有两个数据对资产方特别重要：资产经营数据和招商客户数据。基于此，团队分别开发了资产经营系统CREAMS以及招商管理系统LikeCRM。
CREAMS资产经营系统，从租约管理切入，为商办地产的资产管理设计出52项核心数据指标，不仅能够帮助资产管理部门把业务流线上化，还可以实时反馈资产真实状态，精准定位房源空置和利润流失问题，让资产管理者盘清资产，从而盘活资产，提升项目租金收益。
LikeCRM招商管理系统，能够帮助招商部解决接待过程中客户数据沉淀问题，从11个维度出发全方位采集客户信息，构建系统化的客户画像，实时把控市场动向，从而有针对性地调整项目经营策略，用数据促进客户转化。
除此之外，匠人旗下的招商推广获客工具「来客推广」，可以有效整合全渠道流量入口，扩大项目覆盖面和成交量。经纪人作业工具“经纪互联”，可以与「来客推广」所有招商部房源信息数据打通，经纪人在平台上便可以查询所有的房源和项目。
未来，匠人科技将推动多产品的互联互通，进一步推进大数据应用，更好地助力企业通过数 字化转型提升资产价值。
匠人科技于去年11月发布了《无条件退款服务承诺》，当初制定该服务承诺的初衷是什么？
项铭：匠人科技作为办公楼宇数字化综合服务提供商，为行业提供标准工具以及搭建行业的基础设施，团队关注客户真实需求和使用体验，会基于客户的反馈不断打磨优化产品。
制定该服务承诺的初衷，一是对自身产品很有信心，二是为了降低门槛，最大化地保障客户权益，让客户（包括中小型客户）能够毫无负担地去体验使用我们的产品。
匠人科技服务已成功部署全国二十几个主要城市，苏州也在其内。据了解，苏州恒泰、元联资管等也都在使用贵司的CREAMS系统。可以谈一下匠人科技未来在苏州的发展计划吗？
项铭：苏州是一个很有潜力的城市，团队在苏州做了底层数据的搭建，每年的客户新增均保持在增长曲线上，并且用户基数越来越大。每逢新产品的启动，苏州也一直在第一批的试点城市名列里。
在服务苏州市场的过程中，我们发现不管是政府部门还是行业组织，对苏州的楼宇经济发展都十分重视，大大超乎之前的预期。因此，我们十分看好苏州市场并会持续深耕，与行业齐进步、共成长。
匠人科技作为楼促会的理事单位，未来将如何与楼促会展开合作，为园区乃至全苏州的楼宇经济赋能？
项铭：匠人科技过去以提供行业性的底层工具以及搭建行业的基础设施作为发展定位，团队重心集中在推广旗下产品系统。
近几年，我们发现这个行业缺的不再是系统，而是专业认知和看法。匠人科技帮助超过16000幢办公楼宇和园区实现数字化管理，管理楼宇总面积超过了2亿平方米。服务过不同类型的客户对象，见过不同的管理方式，这是我们的优势。
因此，我们将身份切换到“行业布道者”，通过第三方的视角，以“线上+线下”相结合的资管课模式，为行业客观地输出专业性认知。
作为楼促会的理事单位，我们愿意成为会员单位并肩前行的伙伴，分享资产管理实战知识点，帮助会员单位提高商办项目经营力，助力苏州楼宇经济发展。
