城市红利消失，商办优质资产必然只能是精细化经营的产物。

对于商办优质资产的标准，我认为有以下两个纬度：1）计租率稳定处于比较高的区间，至少在80%以上。当我们20%租金利润在流失，说明这个项目的稳定性和竞争力仍然比较薄弱。一旦产品竞争力比较薄弱，很容易被别的项目干掉，假设当前节点计租率80%，很快就有可能变成70%、60%；2）计租均价可以持续增长。

商办项目所有经营管理行为都应该围绕着“提高计租率、提升计租均价”而展开。由租金收益公式也可见一斑：租金收益=管理面积 x 计租率 x 计租均价 x 天数（一般为365天）。

新经济时代

商办玩家所需的经营力

新经济时代之下，很多企业将收益提升寄托于「数字化转型」。但是，很多失败实践已经证明，数字化转型，并不代表只是采买一套信息化系统，贸然使用也会对企业团队造成很大负担。我们要清楚，信息化、数字化只是手段，不是目的。利用数字化手段提升「经营力」才是目的。

去年我们的一个客户，利用数字化系统改变了绩效计量方式，最终实现利润的大幅增长，我认为这是一个经营力提升的优秀案例。他们不仅考核每个月出租率，同时考核每套房源的流转空置期和年度计租率。决定项目利润是多还是少，计租率是核心指标，而流转空置期则是计租率的形成过程。备注：流转空置期指的是房源产生流转的周期，对于单个房源来说，假设A公司搬走，2个月后B公司再搬进来，这两个月空置就是由租户流转形成的。

当团队成员绩效与关键业务增长指标绑定，一线团队必然自发关注哪些租金流失点造成企业流转和长期空置：户型配比、交付标准、时间段以及价格策略等等。

一旦招商团队拥有了产品思维，他们会根据市场反馈由下而上倒逼产品升级，从而提升房源竞争力和出租效率，最终实现项目持续增长的正向循环。这个就是商办玩家所需的「经营力」：

精准高效地定位经营四要素：收益、增长、流失、风险，布阵点兵、创新产品，带来顾客价值的持续增长。数字化手段则是经营力的赋能者。在该项目以往使用漫天飞舞的Excel表格和手工账管理项目时，计租率和流转空置期很难在实际中落实，因为囿于庞大的数据统计量和复杂的算法，数据可以拥有，却不能掌握，数据流通间永远有一堵无法穿越的墙。

因此，很多项目业务负责人并不知道信息化和数字化时代能做什么事情，能和业务场景和管理场景结合产生更大的价值。

在匠人资产管理数字化系统CREAMS里，我们设计了很多数据功能来赋能经营力，比如计租率、计租均价、流转空置期、租金坪效、现金流的实时计算，通过数据穿透形成租金流失排名、房源空置天数排名等等。看到问题，才是解决问题的第一步。这一步利用数字化技术可以高效解决，而下一步的分析问题我们期望通过1V1的顾问式服务来共同助力。

针对匠人科技每一个CREAMS客户，我们今年将增加“项目运营数据解读“的售后服务。我们希望通过分析项目实际数据表现，帮助客户查流失、控风险，从而实现持续增长。我们认为，真正重构数字化，并不是上一个系统，匠人科技也不想成为一个卖软件的公司。我们希望成为楼宇项目并肩前行的伙伴，真真实实把信息化、数字化和业务经营管理融合在一起，实现“系统即经营，经营即系统”的产品初心。