专访上海长银集团：区域标杆楼宇的存量改造新思路
发布时间: 2020-12-4
作者: 匠人科技
阅读量: 179
城市的发展，需要新鲜血液的注入，从而焕发全新活力；也需在现状中思考谋变，使已有事物历久弥新。这个思路，适用于城市新规划，也适用于现有存量改造。
以上海为代表的国内一线城市对于存量的改造，追根溯源之下，其发展脉络其实清晰可见：2011年，我国增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划；2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题；2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量；
其中，商办楼宇的运营，是过去几年内城市存量改造的主流业态运营之一，在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性之外，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。在这个逻辑之下，越来越多的开发商、运营方研究城市更新，着手存量改造这一战略，而上海长银企业发展（集团）有限公司也正是凭借其多年商务楼宇开发运营经验，在存量改造上一直处于行业领先。
上海长银企业发展（集团）有限公司（以下简称长银企业集团）从2002年的居住物业开始，经历了风风雨雨近二十载，从单一从事居住物业管理的企业，演变发展成为多元化、综合开发商业地产特色的现代服务业企业。2007年，长银企业集团开始进行商务楼宇的开发运营，现在，集团业务涉及商务园区、社区商业、小区物业管理三大业态。在集团所在地的上海浦东，长银企业集团对于存量商务楼宇的改造，在区域内可谓首屈一指，受到了国土资源部与当地政府部门的高度认可，并被树立成为典型。存量项目数量越来越多，老底子的居住物业发展经验在存量商务楼宇运营中收效胜微时，如何转换思路，找到一条适合企业发展的道路？匠人科技邀请到了上海长银企业发展（集团）有限公司办公室副主任朱焱，与我们分享“长银版”存量项目改造。即将步入弱冠之年，长银企业集团正一步步扩大自己的商业版图，其中，商业、商务面积约30万平方米，开发的代表性项目中，有上海人耳熟能详的中天科技商务园、如日商务园、长青企业广场、振华企业广场、中天科技（东园）等。
但正如更新与改造对于存量市场的挑战一样，多个园区、约600多家入驻企业，长银企业集团的大量项目、大量客户，也对他们的运营能力有了进一步的考验。朱焱讲到：“在行业内各大运营商多方面发力进行升级改造，以更好地留住客户的大趋势下，数字化的发展成为了改造与升级中的关键一环。”在长银企业集团的规划中，数字化与项目的结合是逐步而高效的，大致分成三步走：（1）数据统计：实时掌握园区动态，为下一步决策提供重要依据；
（2）数据分析：利用分析结果了解项目租控状况，达到风险控制的效果；
（3）巩固加强：在运营中寻找到项目的关键点和薄弱点，从而进行巩固和加强。
这一系列动作以数字化转型为基础，是长银企业集团近年以及今后在商办存量项目上的改造方向，也是其运用新型的运营管理模式，盘活资产的关键。要进行数字化发展，解决数据共享上存在的痛点，是最需要优先被解决的问题。在过去的管理模式下，多个项目的运营团队各自为战，缺乏资源实时共享的的思维，也缺少数据共享的有效途径，长期下来，项目之间形成了信息闭塞的情况。当然，此种现象也不仅仅出现在一线运营团队内，涉及到集团层面的数据报表工作，逐层上报提交后，最终由总部财务进行数据统计分析，这一过程容易造成格式不同、统计口径不同等问题。在数字化转型的决策下，长银企业集团以完善运营体系，实现数据共享为目标，并于2018年引入了匠人资产管理系统CREAMS，着重解决多项目运营中存在的诸多痛点与难点。
一、实现了多项目之间的数据共享，方便全面掌握项目动态。多项目间的数据共享，是长银企业集团使用CREAMS后最为直观的体验。“在过去，总部想要了解某一项目具体的空置情况、租赁信息、客户情况等，往往需要与项目负责人直接沟通。”朱焱解释道。利用CREAMS多项目统筹管理功能，将多个项目与房源，以列表、剖面图等形式直观地展现在操作后台中，项目负责人能够直观地掌握所在项目各个房源的具体情况，总部领导也能全面了解所有项目运营情况，并通过各项目各维度信息，统筹安排，统一规划。
二、数据的在线分析与评估，对管理层指导与优化决策起到了重要作用。对于集团管理层而言，经常需要思考数据背后的资产价值逻辑。若依靠手工账单与EXCEL去分析数据，不仅会出现数据缺失、数据失真的问题，同时也需要耗费大量的重复性人力。如何直观了解项目运营情况，也是长银企业集团重视的问题之一。在这个需求下，以CREAMS数据舱充分了解项目的实时运营情况，找出空置黑洞及时调整，识别优质资产挖掘升值空间，很大程度上为集团的招商策略和运营思路提供了助力。三、工作流程实现了在线化，工作效率与团队协作能力大幅提升。长银企业集团因其多年发展，无论的项目管理还是工作协调，都有着丰富的经验。而将这些经验进行在线化操作，则很大程度上发挥了其经验之下的高效协同能力。过去项目的一个报表需要通过项目运营部门—项目负责人—总部管理层—财务部门层层上报，期间多人经手，往往会耗费大量的时间，不同部门之间也存在着信息的滞后问题。而集团在使用CREAMS实现全工作流程在线化后，项目一线、集团总部、各个部门间的协同能力得到了提升，各类信息无界沟通，工作效率大幅提高。解决了多项目数据共享的问题，是长银企业集团数字化迈出的第一步，而使用CREAMS系统所带来的工作效率的提高、资产管理数据化的改变，也是集团全面走向数字化、智慧化、智能化的重要步骤。
长银企业集团在2018年的总结中提到，集团的智能管理在这一年上了一个新的台阶，实现了物业管理、园区道闸、安全监控、收费系统、财务管理等系统的智能化。也正是在这一年，长银企业集团与匠人科技合作，运用资产管理系统CREAMS，让集团的智能化发展如虎添翼。各场景的智能化方案，是长银企业集团今后规划的一个重要环节，接下来，集团也将持续在智慧园区的打造上不遗余力，这不仅是市场的发展趋势，也是在结合集团运营发展经验与区域发展重点，借助匠人产品所将达成的阶段性目标。有了匠人产品的提效作用，过去的2019年，长银企业集团朱银根董事长所提出的提高出租率、突破项目招商难题等重点工作，也都逐一攻破！正如一贯坚持的集团定位，做“服务+管理强企、创新+发展强企、效率+效益强企”，长银企业集团也以长远的全局视角，运用创新发展思维，结合现代化的科学管理工具，在发展中实现了转型与增效。
关注专属顾问
获取完整资管干货
